Kars'ta önemli bir konu olan tarım arazi anlaşmazlıkları kapsamında Avukat Fırat Acay bir yazı kaleme aldı.
Kars Güncel- Fırat Acay yazısında; "5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu ‘nda yapılan 2014 tarihindeki değişiklik ile getirilen tarım arazilerinde ön alım hakkına ilişkin düzenleme tarım arazisi sahibi olan ve komşu tarım arazisinin satılması halinde öncelikle satın alma hakkını barındırmaktadır. Söz konusu kanunun 8/i maddesine göre :
‘’Tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de ön alım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi , sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde , diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde hakim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.’’
Ön alım hakkının doğumu ve kullanılması için araziler arasında sınır komşuluğu ve sınırdaş arazinin de tarımsal arazi niteliğine haiz olması gerekmektedir.
3. Kişiye satılan tarımsal arazi niteliğindeki taşınmazın sınır komşusu birden fazla ise ve birden fazla komşu malik tarafından ön alım hakkı ileri sürülüyorsa tarımsal bütünlük arz eden arazi maliki lehine ön alım hakkına hükmedilecektir. Özetle satılan arazinin mülkiyetinin ,o arazinin mülkiyetinin o araziyle aynı türden tarımın yapıldığı bitişik arazi malikine devrine karar vermelidir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Bu hakkı , tarımsal araziyi satın alan 3. Kişiye karşı dava açarak kullanılabilmektedir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
TMK’nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
TMK’nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir.
Ön alım hakkı ancak ve ancak hakka konu olan taşınmazın 3. Kişilere tamamen veya kısmen satılması halinde kullanılabilir. Bunu dışında :Cebr – i İcra Yoluyla Satış, Mirasçılara Özgüleme ,Trampa , Bağış , Ortaklığa Sermaye Olarak Konulması, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Gereğince Devri gibi işlemlerle devir halinde sınırdaş malikin ön alım hakkı söz konusu değildir.
Kanun tarafından ön alım hakkından feragat ve vazgeçmeye yönelik yapılacak işlemler mümkün kılmakla beraber geçerlilik için bazı şartlar aramaktadır. Ön alım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmektedir. Yine belirli bir satışta ön alım hakkını kullanmaktan vazgeçmenin ise yazılı şekilde yapılabileceği ancak bunun satıştan önce ve satıştan sonra olmasının bir önemi olmadığı kanunumuz tarafından açıkça düzenlenmiştir.
5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu ile 2014 ‘te yapılan değişiklikle amaçlanan komşu tarımsal araziler birleştirilerek arazi bölünmesinin önüne geçilmesi istenmektedir. Böylelikle komşu tarımsal araziler birleştirilerek tarımsal sahaların bölünmesinin önüne geçilip , tarımda bütünlük sağlanmaktadır.
5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ‘nda düzenlenmiş bulunan ön alım hakkı davasında görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca Asliye Hukuk Mahkemeleri , yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca taşınmazın (tarımsal arazinin )bulunduğu yer mahkemesidir." ifadelerine yer verdi.
Yazının tamamını okumak ve detaylı bilgi almak için tıklayınız.